案例分析:中介提供的二手房合同不规范催生大量房屋买卖纠纷(转)

关键词1
夫妻共有房产
让“小三”冒充妻子做公证
纠纷:夫妻共有房产的出售

现在不少房屋,产权虽然登记在一方名下,却属于夫妻共有房产。在签订买卖合同时,很多人的配偶就没有签字。签约后,如果遇到房价大涨或大跌等情况时,当事人常以未经卖方配偶同意,或卖方配偶不知情为由,要求确认合同无效。
案例:王先生在离婚诉讼期间,将名下的房子卖给了李小姐。当时,李小姐看到王先生的一审离婚判决书,也没要求王先生的妻子当场签字。实际上,当时王先生的离婚诉讼还处于上诉阶段,一审判决并未生效。事后,由于王先生的妻子明确表示不同意卖房,最终,法院判决确认房屋买卖合同无效。在司法实践中,因为“小三”与妻子正好长得有点像,还曾有男子让“小三”冒充妻子去做委托公证,之后卖掉夫妻共有房产。
司法提醒:在房屋买卖合同效力认定的案件中,因配偶未签字导致合同效力争议的案件占相当大的比例。为减少纠纷,在签订房屋买卖合同签订时,如出卖人已婚,应要求其配偶共同到场签署合同,或出具同意交易的书面声明。值得一提的是,在司法实践中,还发现伪造配偶授权委托书及签字的案件,建议对配偶的身份尽最大努力审慎审查,如配偶本人无法到场的,应要求配偶出具经过公证的文书。
关键词2
房屋带租约
买家忘了约定“不续租”
问题:未约定何种形式交房

卖方是否将房屋已出租的状态告知买受人?是提前解除租约后交房,还是以延续承租关系方式交房?对这些情况,合同若未约定或约定不明,就会导致争议产生。
案例:肖女士向高女士购买房子。签合同时,房子还处于出租状态。合同约定,若肖女士不同意继续出租,高女士在交房前应解除租赁关系。可是,合同没有进一步明确,肖女士究竟是同意继续出租还是不同意,结果导致双方对交房方式产生争议,进而影响交房时间及相关违约责任的认定。
司法提醒:带租约的房屋买卖,买卖双方应明确约定,是实物交付还是租约权交付。值得一提的是,承租人享有优先购买权。卖家要把出卖信息提前告知租客,同时在签约前将出租信息告知买家,而买家也要认真审查房屋租赁合同。承租人放弃优先购买权,应提供书面承诺。在存在合法转租的情况下,次承租人亦享有优先购买权,而且基于次承租人对租赁房屋的实际占有和依赖关系,其享有的优先购买权优于承租人,因此也应征询其意见。
关键词3
合同解除权
合同中应避免使用“悔约”
问题:合同解除权约定不明

房屋买卖合同一般约定:“若卖方悔约,应退还买方所支付的购房款,同时向买方支付相当于双倍定金的违约金;若买方中途悔约,卖方已收取的定金不予退还。”这一条款的表述,导致双方对合同是否赋予当事人任意解除权产生争议:有的认为,只要承担相应法律后果,合同就可任意解除;有的认为,合同能否解除仍应遵循双方就解除权行使的约定或法定解除的情形。
案例:庄先生购买了一套房子。当时,双方约定了总房款,并约定房款的支付方付及时间,要待卖家办出产权证后双方再协商。签约后,庄先生依约付了2万元定金。后来,卖家不想卖房,引发了官司。诉讼中,卖家主张,他只要双倍返还定金,就可依约解除合同。法院认为,协定中的“悔约”约定,是“违约责任”内容的约定,并非对当事人享有任意解除权的约定,卖家不能据此主张解除合同。
司法提醒:在合同中,建议增加约定解除权的行使条件,并作详细列举。此外,要规范合同用语,取消“悔约”这一表述。因“悔约”并非清晰的法律术语,容易引起争议,房屋买卖合同应避免使用。同时,合同还应明确约定行使解除权的后果。
关键词4
户口迁移
违约了,但无需赔偿
问题:户口迁移约定不明

不少房屋买卖合同,对出卖人户口迁移时间没有约定,或有约定迁移义务但未约定相应的违约责任,导致争议处理时缺乏合同依据,无法保护守约方的利益。
案例:叶先生向邱先生购买房子。合同约定,邱先生最迟于2008年底前迁出全部户口。结果邱某在2009年1月份才迁出户口,叶先生起诉请求赔偿损失。由于合同并未约定迟延迁出户口的违约责任,叶先生的损失赔偿缺乏依据,导致利益无法得到保护。
司法提醒:首先,户口迁移问题应列入买卖合同的主文,避免口头承诺。其次,对办理户口迁移的时间及相关义务的承担,应作出明确具体的约定。再次,对违约责任的承担需明确约定,避免因无约定或约定不明导致索赔缺乏直接依据。
关键词5
房款支付方式
都说由对方付解押款
问题:房款支付方式约定不明

购房款支付方式约定不明的情形主要集中在所购房屋已抵押给银行的情形:一是,办理产权过户之前,每月银行贷款由买方负责清偿,还是由卖方负责清偿;二是,办理产权过户时,尚欠银行的贷款本金由谁负责一次性清偿,以办理解押手续。
案例:郭女士向林女士购买房屋。郭女士要求林女士履行过户义务时,由于房产已在银行设定抵押,而合同又未约定解押款由谁负担,导致双方产生争议,房产办理过户手续时出现障碍。
司法提醒:在需先行解押再办理过户手续的情况下,应明确约定,是买家还是卖家来承担解押款的支付义务,以及支付的时间和方式。如果诉争房屋与其它房屋存在“捆绑抵押”,为避免争议,还应明确解押款的偿付人及偿付范围,即支付的解押款是仅限于诉争房屋,还是须为“捆绑抵押”所涉房屋提供全部的解押款。
关键词6
送件交易
双方过户时争后恐先
问题:先送件还是先付房款

不少合同约定,应于送件交易当日支付房款。但是,对于先付房款,还是先办理交易过户手续行为,未作出明确约定。不少时候,卖家担心买家没那么多钱,买家又担心卖家收到房款后不送件,结果买卖双方均要求对方先予履行。事实上,上述两个行为不可能在同一时间点完成,即不可能“一手交钱一手交货”。由于交易双方诚信的缺失,极易引发争议。
案例:林女士向李女士购买房屋。合同约定,买方林女士应于送件交易当日向卖方李女士支付首付款。但是,在办理过户交易当日,双方对于是先付款再办理过户手续,还是先办理过户手续再付款发生争议,结果交易不成引发诉讼。
司法提醒:当约定在同一天支付购房款并办理过户手续的,建议就付款行为与过户行为何者在先、何者在后作出明确约定,避免争议产生。在买家需办理抵押贷款以偿付购房款的情况下,由于卖方是在未收到全额房款的情况下先行将房屋过户给买方,为防患风险,应就产权先行过户的相关风险保护事宜作出明确约定。比如,要求买家提供置业担保,当买家未能办理抵押贷款或者未能足额取得贷款的情况下,房款该如何支付。

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